东四环次新房5万+抛售, 是“白菜价”还是“韭菜价”?

发福利了~

文 | 朝阳门迪丽热巴

来源 | 地产大白话

前言

2025年的北京楼市，注定不平凡。一边是海淀红盘如同“铁板烧”一样的热销，另一边，朝阳东四环的晨光家园C区突然被推上热搜——朝阳区GZW以“8折甩卖”的姿态，将单价砸到5万+/㎡，瞬间让周边业主集体破防：“去年底还卖6.7万，现在直接砍到骨折价？”

这波操作，堪称国字号在楼市上演的“极限跳水”。毕竟，晨光家园所在的朝青板块，可是朝阳区的“流量红盘”之一，隔壁的华纺易城、珠江罗马嘉园等小区，二手房价仍在6.3万-6.7万徘徊。

而晨光家园C区作为2012年建成的次新盘，突然以“5万+”的姿态入市，不仅让购房者直呼“真香”，更让市场嗅到了一缕缕硝烟味。

咱们再把目光聚焦到晨光家园 C 区这个小区本身。它建成于 2012 年，在整个朝青区域可以归为次新房。小区分为 A、B、C 区，各自独立管理。C 区的外立面在二手房里属于质感比较好的，有一定商品房的范儿，是商品房/定向安置房混合小区。

整体容积率 2.24，共 5 栋楼，均为 21-28 层的高板，梯户比是 2 梯 2 户、2 梯 3 户，小区是半人车分流，车位只租不卖，地上租金 150 元 / 月，地下 400 元 / 月，物业费 2.88 元 / 平 / 月。从物业费价格来看，还算比较合理。

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价格解密：5万/㎡是白菜价，还是“韭菜价”？

不怕不识货，就怕货比货。晨光家园C区到底香不香，对比一下就知道。

1. 横向对比：隔壁新房笑而不语

晨光家园C区的“5万+”单价，放在东四环外堪称“地板价”。对比同板块在售新房：

保利朝观天珺（92㎡三居）：网签均价8.47万/㎡，得房率90.7%

黄衫木店双子（未开盘）：预估单价10万+

黄渠双子：现价8万/㎡

晨光家园C区的单价仅为这些新房的50%-60%，甚至比五环外的褡裢坡地铁盘还便宜。

若按套内面积计算，其101㎡两居的套内单价约8.34万/㎡，与新房的价差进一步缩小至10%以内2。表面看，这确实是白菜价；但细算账，新房“偷面积”的套路下，晨光的性价比未必碾压全场。

2. 纵向对比：自己人“割肉”也狠

晨光家园C区去年底成交均价6.7万/㎡，如今8折抛售，降幅达25%。

对比北京楼市整体行情，2025年小阳春期间，朝阳区二手房均价跌幅仅3.2%，而晨光家园所在的百子湾、欢乐谷等板块，部分小区跌幅甚至超过20%5。这波操作，堪称“自杀式降价”。

3. 隐藏成本：低价背后的“暗坑”

得房率陷阱：晨光家园C区户型得房率仅70%左右（如101㎡两居套内71.9㎡），而新房普遍超85%。换算成套内单价，差距瞬间缩小。

社区品质落伍：半人车分流、无会所、园林“敷衍了事”，与新房的“六重归家礼序”“星空会所”形成鲜明对比。

结论：低价是真，但“香不香”得看需求。

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产品解剖：当“老破小”遇上“新豪宅”

1. 户型设计：上个世纪的“甲方审美”。

晨光家园C区的户型，完美复刻2010年代北京刚需盘的“经典配方”：

96㎡全南两居：独卫暗卫、次卧仅8㎡，被网友吐槽“主卧是棺材房，次卧是储物间”；

152㎡三居：倒三面宽、双暗卫，开发商的“空间魔术”让购房者直呼“智商税”。

反观新房，保利朝观天珺的92㎡三居，直接玩转“6.3米横厅+双套间+私家电梯厅”，得房率近95%。晨光的户型，像极了“过气网红”——曾经惊艳，如今只剩“爷青回”。

2. 社区配套：地铁+商业的“伪顶流”。

晨光家园C区的卖点无非三点：

地铁6号线十里堡站：步行5分钟，通勤党狂喜；

朝阳大悦城商圈：1公里内盒马、影院、网红餐饮一应俱全；

学区资源：日坛中学实验学校，虽非顶尖，但胜在“够用”。

但细究之下，这些“优势”实为“基本操作”。

如今的新房，哪个不配地铁？哪个不蹭三甲医院？就连五环外的朱辛庄，都敢喊出“15分钟直达西二旗”的口号。晨光的配套，更像是“及格线水平”，难言竞争力。

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购房启示录：谁该捡漏？谁该绕道？

1. 适合捡漏的三种人

通勤刚需：在国贸、大望路工作的“地铁族”，5万/㎡上车东四环；

学区备胎：为孩子教育提前占坑，赌政策不变；

赌徒心态：坚信“国企托底”，坐等拆迁或旧改。

2. 劝退三类玩家

改善客群：看不上老破小，又嫌新房贵，最后只能“两头空”；

投资客：租金回报率仅1.8%，远低于朝阳均值2.5%；

品质控：无法忍受“十年不换外立面”“园林只有三棵树”。

综合来看，晨光家园 C 区这批房子，如果自住、通勤的话，还是非常不错的选择。地段好，交通便利，周边配套成熟。但如果从投资角度来看，由于学区一般，板块能级不高，的确升值能力比较差。

不过，售价 5 万 +，对于刚需购房者来说，还是比较友好的。在如今的北京楼市，这样的价格能买到这样地段的房子，确实不容易。只是一定要理性，算好自己的成本，不要盲目跟风出价。说不定，真能在这场国企抛售资产的浪潮中，捡到属于自己的 “宝” 呢。